개발사업의 부작용을 최소화 할 장치가 없는 신도시 개발은 안 하니만 못하다

추병직 건설교통부 장관은 어제(10/23), 공급확대를 통한 집값 안정을 도모하기 위해 2곳 정도의 신도시를 새롭게 개발할 것이며, 이달 중 대상지를 선정 발표할 것이라고 밝혔다. 참여연대는 개발에 따른 부작용을 최소화 할 수 있는 방안이 마련되지 않은 채 추진되는 신도시 개발을 우려하며, 고분양가 관리대책과 개발이익환수장치 등의 대책이 먼저 마련되어야 함을 지적하며 정부의 발표에 대한 입장을 밝힌다.

정부는 주택공급을 늘리면 시장원리에 의하여 집값이 안정된다며 신도시, 강북재개발, 강남재건축 등 많은 개발사업을 벌여 왔다. 하지만, 분당ㆍ일산 등 1기 신도시로부터 최근의 강북재개발과 파주ㆍ화성동탄 등 수많은 개발사업은 투기이익(개발이익)에 대한 기대로 부동산가격이 폭등하고 개발사업이 끝나면 그 폭등한 가격수준으로 가격이 정착된다는 교훈만 남겼다. 개발사업으로 분양되는 주택의 분양가가 지나치게 높아 투기이익(개발이익)이 부풀려지고, 그 부풀려진 개발이익이 공적으로 환수되지 않고 주택을 공급하는 건설 회사나 분양을 받은 사람에게 돌아가다 보니, 각종 개발사업이 집값 안정은커녕 도리어 부동산가격 폭등의 원인이 되는 악순환이 계속되는 것이다.

신도시 개발사업의 가장 큰 폐해인 고분양가를 막기 위해, 택지비 산정단계와 건축비 산정단계 등 두 단계에서의 분양가 부풀리기에 대한 관리시스템이 마련되어야 한다. 공공택지를 개발하는 토지공사, 대한주택공사, 서울도시개발공사 등은 택지비를 토지보상비, 공원, 도로 등의 토목비 등의 조성원가를 기준으로 산정하는 것이 아니라 택지를 공급하는 시점에서 주변시세를 기준으로 한 감정가격을 기준으로 택지를 공급하고 있다. 토지를 강제로 수용할 때는 서민들의 내집 마련이라는 공익을 내세우며 개발이익이 한 푼도 반영되지 않은 가격으로 수용하면서, 막상 주택을 공급할 때는 시장원리라며 논밭이었던 땅을 아파트 건설용 대지로 바꾸는 과정에서 발생하는 개발이익을 그대로 반영한 시가감정가격으로 공급하는 것이다. 대한주택공사가 택지조성단계에서만 4,500억원의 개발이익을 취했다는 것에서 알 수 있듯이 택지비 산정단계에서 엄청난 개발이익 발생하고 있는 것이다. 은평뉴타운과 관련, 서울시가 발표한 평당 660만원의 택지비라는 것은 토지보상비 등 조성원가가 아니라 감정평가한 금액이어서 그 안에는 많은 개발이익이 포함된 금액인 것이다.

또한, 건축비도 표준건축비가 아닌 건축비 상한액으로 일률적으로 산정되다 보니, 건축비에서도 많은 개발이익이 발생하고 있다. 정부는 평당 360여만원의 건축비가 그 이상을 받지 못하게 하려는 상한가라고 하지만, 공공택지에서 아파트를 건설하는 건설 회사들은 일률적으로 건축비상한선으로 건축비를 산정하고 있어 정부가 상한선이라는 사실상의 가이드라인을 제시하면 이에 따라 건설 회사들이 그 가이드라인으로 일률적으로 건축비를 담합하는 불공정행위가 벌어지고 있는 것이다.

따라서, 택지비 산정단계와 건축비 산정단계에서 원가를 중심으로 분양가를 산정하기 위하여 ‘택지비와 건축비의 원가공개 - 검증위원회에서의 검증 - 분양가를 인하하도록 행정지도 - 행정지도를 거부하면 분양승인 보류라는 행정제재’로 이어지는 분양가관리시스템을 정비해야 한다. 아울러, 사실상 건축비상한선이 가이드라인처럼 받아들여지고 상한선이 곧 표준건축비인 것처럼 오인되는 현실을 감안하여 표준건축비와 건축비상한선을 함께 제시하는 정책도 필요하다.

개발이익 환수장치가 없는 용적률 규제 완화는 강남재건축 개발사업이 보여준 부동산가격 폭등의 부작용을 반복할 수밖에 없다. 용적률을 완화하여 동일한 토지에 많은 주택을 건축할 수 있게 하면 그 개발사업자는 많은 이익을 거두겠지만, 많은 인구의 유입으로 그 지역의 교통, 환경, 교육 등 기반시설의 여건은 악화될 수밖에 없다. 이에, 개발이익을 노린 투기세력의 참여로 부동산가격이 폭등하는 것을 막고 난개발을 치유할 기반시설 조성비용을 마련하기 위한 개발 부담금과 같은 개발이익 환수장치를 정비하여야 한다. 현재, 재건축의 경우에는 재건축초과이익환수장치가 있으나 강북재개발이나 대형 주상복합아파트 건축의 경우는 이러한 개발이익환수장치가 없는 등 개발사업마다 개발이익 환수장치가 차별적으로 존재하고 있다. 개발이익환수장치를 일반적으로 정비하여 용적률 완화 등이 가져오는 난개발을 방지해야한다.

현재 신도시 개발정책의 문제점은 대다수 서민들의 주거안정을 위한 정책이 아니라는데 있다. 각종 개발사업이 ‘강남대체’라는 딱지가 붙으며 강남집값에 버금가는 분양가산정이 당연한 것처럼 여겨지고 있다. ‘강남대체’가 개발사업정책의 최우선목표가 되면서 막상 집 없는 서민들이 정착할 신도시는 건설되지 못하고 있다. 강남과 인접하지 않은 화성동탄과 파주마저도 고분양가로 서민들이 정착할 도시가 되지 못하고 있는 실정이다. 지금 필요한 것은 강남대체도시를 만드는 편향된 개발정책이 아니라, 서민들의 주거 안정을 위한 균형 잡힌 개발 정책이다. 끝.