대기업 담합 야기하는 턴키방식의 입찰 및 개발제한구역의 사전 해제가 건축비와 택지비의 거품 초래

참여연대는 오늘(11/5), 서울시가 발표한 은평뉴타운1지구의 분양가격과 기존에 서울시가 공개한 장지ㆍ발산지구 분양가격을 비교하여 적정성을 검토한 결과를 발표했다.

서울시가 발표한 자료에 따르면, 무주택세대주들의 내집마련용으로 공급되는 국민주택규모 59㎡형, 84㎡형의 경우 분양가격은 평당 945만원, 1,050만원으로 은평지역보다 주변시세가 높은 송파구 장지지구의 786만원(60㎡), 1107.8만원(85㎡)보다 높거나 비슷하게 책정된 것으로 나타났다. 또한, 주변시세가 은평과 비슷한 발산지구의 발산 2단지 85㎡형(평당 609.9만원)과 비교해도 매우 높게 책정 된 것으로 나타났다.

참여연대는 장지ㆍ발산지구에 비해 주변시세가 높지 않은 은평뉴타운의 분양가격이 이처럼 부풀려진 원인으로 건축비는 턴키방식의 입찰로 인해, 택지비는 토지보상비가 타지역보다 높게 책정된 때문인 것으로 분석했다.

실제로 은평뉴타운의 경우 건축과정에 있어서 턴키방식의 입찰로 몇몇 대기업들만 입찰에 참여했는데, 낙찰율이 일반적인 경우보다 상당히 높아 낙찰가격이 높게 책정되었던 것으로 알려졌다. 따라서 85㎡인 발산 2단지의 경우 건축비가 평당 351만원, 장지11지구는 평당 419만원이었음에도 은평의 경우에는 84㎡형의 경우 평당 431만원, 167㎡형의 경우에는 평당 561만원에 달하는 등 건축비가 평당 12 - 210만원 정도 높게 책정된 것으로 나타났다.

택지비에 있어서도 은평지역은 그린벨트지역으로 개발제한구역이어서 주변시세가 장지ㆍ발산 지구에 비해 낮았으나 개발제한구역을 미리 해제하여 토지비가 상승한 후에 토지를 수용함으로써 보상비가 부풀려지고, 이로인해 택지비가 송파 장지ㆍ발산지구보다 월등히 높게 책정된 것으로 나타났다.

참여연대는 실제로 송파지역의 주택시세가 평당 2천만원, 발산 지역은 은평지역과 비슷한 1천만원 ~ 1200만원 정도인 것을 감안하면 은평지역의 토지비는 부풀려진 보상비로 인해 상당히 과다 책정된 셈이라고 주장했다. 서울시가 기존에 발표한 발산 2단지의 85㎡형 토지비가 339.5만원인데 비해 은평뉴타운1지구의 84㎡형 토지비는 618.5만원, 장지 10단지의 60㎡형 토지비는 392만원이나 은평 59㎡형의 토지비는 515.6만원이다.

참여연대는 이번 은평뉴타운 분양가격 분석발표를 통해, 몇몇 대기업만 참여하여 담합 입찰이 이루어지는 턴키방식의 입찰 제도 개선이 시급하며 이를 개선하기 위해 조만간 정책의견서를 제출할 예정이라고 밝혔다. 또한, 택지비에 있어서도 개발제한구역이 미리 해제되는 바람에 토지보상비가 높게 책정되고 분양가 상승의 원인이 되었는데, 토지수용전에 왜 개발제한 구역을 해제했는지에 대해서도 정확한 조사가 이루어져야 할 것이라고 주장했다.

그리고, 높은 낙찰율로 건축에 참여한 대기업들의 실제 공사비가 얼마였는지에 대해서도 검증이 이루어져야하며, 정확한 건축비 원가와 시공사인 대기업들의 이윤도 투명하게 공개되어야한다고 지적했다.

끝으로 참여연대는, 서울시가 5,000여억원의 개발이익을 남기면서도 당초 발표한 분양가보다 10% 이상 분양가를 인하했는데, 이는 현행 분양가상한제에 거품이 내재되어 있는 것을 다시 한번 확인한 것이라고 주장했다. 택지비를 조성원가가 아니라 감정평가금액으로 책정하고 온갖 최신형 건축자재를 모두 사용한 것을 기준으로 기본형 건축비를 산정하고 있는데, 과도한 집값으로 인한 서민가계의 부담을 덜기위해서는 분양가상한제의 문제점을 반드시 개혁해야한다고 밝혔다.

한편 참여연대는 서울시가 전매를 통한 투기를 막기 위하여 개정된 주택법에 의하여 전매제한제도를 적용받을 수 있는 12월 이후로 일반분양을 미룬 것은 부동산투기 방지에 앞장서야 할 공기관으로서 올바른 결정을 내린 것이라 평가했다. 또한, 일반분양분 중 상당수를 장기전세임대주택으로 전환하여 저소득층의 주거안정에 기여할 공공주택을 확보하려는 시도에 대해서도 찬성하면서 단, 장기전세임대주택은 이후 분양전환하지 않고 국민임대주택처럼 공공이 계속 보유하는 사회주택으로서 위상을 정립하여야 할 것이라고 지적했다.

▣별첨자료▣

1. 은평뉴타운 및 장지ㆍ발산 지구 분양가격 비교

2. 발산 ㆍ 장지 지구의 분양가와 분양원가 비교 자료