입주민의 관심과 참여가 우선

지난 7월 6일, 2002 참여연대 아파트 시민학교는 넷째날 강의와 함께 수료식을 가졌다. 시민단체가 주최한 대중강좌로는 드물게 총인원 59명이 참석한 이번 시민학교에서는 입주자대표회의의 민주적 운영과 효율적 아파트 관리, 분쟁의 법적 해결 방안, 공동체로서의 아파트생활 등을 주제로 한 강의가 네 차례에 걸쳐 진행됐다. 자유토론을 통해 참여연대와의 지속적 관계를 약속하며 대단원의 막을 내린 시민학교 수료식에는 참여연대 박상증 공동대표가 참석해 자리를 빛냈다.

지난 6월 29일 강의였던 '아파트 공동체 프로그램'과 7월 6일 강의 '아파트 관리비 절감 방법'을 싣는다.(자료집은 별도 판매, 구입 문의는 시민권리국, 전화 02 723-5303, 값 5,000원)

▲ "살기좋은 아파트 만들 수 있습니다!" 시민학교 수료를 기념하며

"함 께"-최명녀(주민활동가)



비슷비슷한 거 정말 싫어!!!

무엇이든 남과 비슷해지지 않으면 불안한 우리네 심리가 주거양상조차 비슷하게 만들고 있다. 새마을 운동을 전개하던 시절 야트막한 산과 졸졸 흐르는 시냇물 중간쯤 비스듬한 언덕 위에 파랗고 빨간 함석 지붕의 집들이 너도나도 똑같은 모습으로 지어질 때 도심에서는 연탄아궁이가 있는 공동주택이 건설되기 시작했고, 함석지붕의 집들이 네모난 양식의 집들로 변모되어 가는 시기에 도심에서는 누가 더 높은가 내기라도 하듯이 고층 아파트가 들쑥날쑥 세워졌다.

共同住宅은 함께 공, 한가지 동, 살 주, 집 택으로 직역하면 함께 똑같은 동의 집에 산다는 것을 의미한다. 모두 한 회사에서 똑같은 평면을 좌우로 펼쳐 위로 층층이 올려 쌓은 집에서 살고 있고 외형적인 삶의 유형도 비슷비슷하다. 옛날 시골에서 누구네 부엌에 숟가락이 몇 개인지도 알고 지내던 우리의 삶의 형태는 달팽이처럼 속으로 속으로 숨어버려 좀처럼 드러낼 기미를 보이지 않고 있다.

사람살이가 다 거기서 거기라고 하는데 왜 이렇게 다함께 하기가 어려운 것일까? 그것은 외형은 서로 닮아가고 있고 혹여 다르면 위축감을 느끼는 대신 서로의 개인적인 성향들은 두드러져 보이고 싶어하기 때문이지 않을까...외형은 각기 다른 독특한 개성을 갖고 개인적인 성향들은 개성적이면서도 타인을 존중하고 배려하면서 더불어 함께 하는 사람이 되면 어떨까...

어떻게 하면 되지?

공동체에 관한 다양한 도서와 사례들을 접하면서 역사상 가장 가까운 거리에 이웃해 살고 있는 주거 유형인 공동주택에서 공동체 형성이 왜 쉽지 않은지 의문이었다. 무엇보다 폐쇄된 공간의 역할이 가장 크다 할 것이다. 다함께 어울릴만한 공간 하나 제대로 없어 고작해야 삼삼오오 앉을 수 있는 파고라가 다 인 공동주택의 공간과 건설회사의 알량한 경제논리에 밀려 사람이 함께 하는 공간이 없어져 버리고 그곳에서 살아가는 사람들 또한 열어놓지 못하고 있기 때문이 아닐까?

우리네 모두 집을 분양 받을 때 얼마나 넓은 마당을 갖고 있는지 놀이터가 얼마나 살아있는 공간이며, 단지의 출입구가 얼마나 안전한지 각 동이 얼마나 유기적으로 연결되고 있는지는 생각도 하지 않고 우리 집에 얼만큼의 덤이 있는지 - 그것이 모두 분양가에 포함되어 있음을 우린 늘 망각하고 있다 - 내부 장식이 좋은지 나쁜지에 더 많은 관심을 기울이며 집을 선택하고 있는 것이 이유의 하나가 될 것이다.

어떻게 하면 이러한 물리적인 조건들이 변모할 수 없는 상황에서도 다 함께 신나게 행복하게 살 수 있을까? 이것이 이제부터 고민해야 할 내용이고 고민 속에서 해결책을 만들어야 할 것이다.

그렇다면 다 함께 해야하는 이유가 무엇일까?

사회적 동물인 우리들의 사회성과 무관하지 않은데 가장 근원적인 원인은 현대의 가족해체현상을 들 수 있다. 한 두 명의 자녀와 각기 바쁜 부부가 살아가는 공간일 경우가 많은 공동주택에서는 대가족이 누리고 살았던 넓은 마당과 구석구석 존재하던 공간이나 생활양식들을 상실하고 있는 것이 현실이다. 할아버지께 혼나면 뒷뜰 감나무 밑에서 나무가지로 땅바닥을 헤치며 쭈그리고 앉아있을라치면 장독대에 왔던 할머니나 어머니가 따뜻한 시선으로 침시 하나 건네주며 웃어주면 그것으로 그만이었던 삶이 없어져 버린 것이다.

지금처럼 모든 공간이 열려져 있거나 닫혀져 있는 극단적인 형태의 주거양식으로는 숨어버리고 싶은 자신과 누구의 위로를 받고 싶은 자신을 표현하기엔 너무나 부족하다. 그러므로 다 함께 서로를 배려하면서 개인의 생활도 존중받고 개개인이 충분히 열어 놓을 수 있는 기회와 공간이 필요하다.

다 함께 하기 위한 방법은 무엇이 있을까?

여러 가지로 다양한 형태의 공동체 운동이 참여연대가 시작한 이래로 각 지역에서 활발히 진행되었다. 주제명은 서로 비슷하기도 하고 다르기도 하지만 근본적인 목적은 다함께 더불어 행복한 세상을 만드는 데 밀도 높게 밀집되어 있는 공동주택단지에서 먼저 시작하면 점점 더 넓은 공간으로 확산되고 그럼으로 인해서 우리 모두가 행복해지리라는 기대가 있었다. 이러한 기대에 부응할 수 있는 실행적인 내용은 각 지역마다 조금씩 다르게 전개되었다. 전국적으로 유명해진 부산 금샘마을 문화운동, 대구 담 허물기, 놀이터 가꾸기 등이 한 예이다.

현재까지 지역별로 행해진 여러 가지 공동체를 이루기 위해 진행되었던 다양한 프로그램들 외에도 우리들은 더 많은 대안들을 발굴해야 하고 실천에 옮겨 보아야 할 것이다. 우리의 고민이 여기에 머무는 것이 현재이다. 앞으로 이러한 고민의 결과는 어떻게 나타나게 될 것인지 아무도 예측할 수 없다. 분명한 것은 현재 고민의 해법을 찾는 것이고 그 해법의 하나로 몇 가지 나름대로의 고민을 나누어 보고 싶다.

고민 1. 공동진행 프로그램을 개발하자

▲교육프로그램

·마을 도서관(각 세대에서 책을 기증 받는 과정에서 서로 친밀해 질 수 있으며 다양한 부대 프로그램을 진행함)

·공동육아(가까운 시장을 갈 때도 아이를 데리고 가야하는 불편을 감수하지 않아도 됨)

·공동공부방(고등교육을 받고 가정에서 전업주부 활동을 하고 있는 구성원을 발굴해서 단지의 학생이나 배우지 못한 사람들 또는 서로 다른 전공의 소유자에게 지식을 제공함)

·정보공유 등

▲생활프로그램

·체육시설 활성화(의무적이든 비의무적이든 단지에 하나 정도의 체육시설은 존재하고 있으므로 주민전체가 체육시설을 활발히 이용할 수 있는 프로그램)

·바자회(버려지는 재활용품이 공동주택은 단독주택 보다 비교적 많다는 것이 일반적인 시각이므로 이를 활용하는 프로그램)

·다양한 동호회(문학, 등산, 낚시, 사진 등의 소규모 동호회를 만들어 단지 안에서 활동할 수 있는 프로그램)

▲실천프로그램

·어른 공경하기

·봉사활동 가기

·놀이터 등 주변 환경 가꾸기

·서로 인사하기 등

위에 열거한 작은 프로그램뿐 아니라 단지의 보수공사나 선거 등 대규모의 활동이 있을 때마다 주민이 다함께 할 수 있는 프로그램을 기획하여 진행할 수 있을 것이다.

고민 2. 물리적인 환경에 변화를 주자.

▲시설을 이웃과 함께 이용하기

·공동주택이 담 하나를 사이로 두 개 이상이 위치한 경우

- 테마가 있는 놀이터 가꾸기

- 체육시설의 다양화

- 노인정 프로그램 공유

·공동주택과 단독주택이 이웃하는 경우

- 체육시설이나 놀이터 등 개방(공동주택)

- 공동주택 프로그램에 단독주택 주민이 협조할 수 있도록 서로 개방성 확보

·공동주택과 공원 및 근린시설이 이웃하는 경우

- 공동주택 주민의 활동을 인근지역까지 확장하고 자원 봉사할 수 있음

- 근린시설을 이용한 다양한 프로그램 개발 및 실행

고민 3. 법! 너무 의지하지 말자.

우리는 사소한 것, 특히 대화로 해결할 수 있는 것조차 법을 근거로 하지 않으면 해결책이 완전하지 않은 것처럼 느끼게 되곤 한다. 실지로 법은 사람이 살아가는데 최소한의 규칙을 규정하고 있는 것인데 웬 법이 그리도 많은지...사람이 살아가는데 필요한 것은 법이 다가 아니다. 따뜻한 피가 흐르고 눈빛이 존재하며 느낌이 있고 이해할 수 있는 가슴이 있다는 것을 잊어서는 안될 것이다. 우리들은 우리들의 법을 만들면 어떨까? 예를 들어 '승강기에 실례(?)를 하면 처음 발견한 사람이 치워야 한다. 그리하지 않으면 다음에 실례를 할 때 얼마나 가슴이 아플까를 생각해야 한다.'라는 규정을 만들면 안될까?

고민3. 모두모두 노력해서 멋지게 행복하게 개성 있는 우리가 되자.

지금까지 딱딱하지 않은 형태로 몇 가지 대안을 제시해 보려고 나름대로 고민했지만 무엇보다 중요한 것은 단지의 특성에 맞는 나만의 프로그램을 개발하고 나만의 실천방식을 찾는 것이 중요할 것이다. 껍질을 하나씩 벗기고 서로가 서로를 맑은 눈으로 볼 수 있을 때 공동주택의 공동체는 만들어 질 것이다. 다함께 무엇인가를 할 때 중요한 것은 무조건 다 똑같아 지는 것이 아니라 모두가 다른 무엇인가를 다 함께 공유해서 다함께 상승효과를 거두는 것임을 강조한다.

효율적인 아파트 관리와 관리비 절감 방법-김영균(의정부 참여연대 집행위원)

우리나라의 산업 발전은 인구의 도시집중화를 가져왔고, 핵가족화는 극심한 도시 주택난을 가져왔다. 정책 당국은 이러한 주택난 해소를 위하여 집단 주거를 목적으로 한 공동주택인 아파트를 양산시켜 현재 우리나라는 도시와 농어촌까지 아파트로 숲을 이루고 있다. 비교적 역사가 짧은 '공동주택'이란 새로운 주택양식이 창출되었으나, 5,000여 년의 대가족제도에 적합한 단독주택 생활에서 공동주택 생활양식으로의 급격한 변화는 이에 적응하지 못한 입주자와 잦은 분쟁을 발생시키는 등 많은 문제점을 안고 있다.

또한 주택 공급에만 치중한 정책당국의 특혜를 받아온 주택건설업자들은 사후 관리는 염두에 두지 않고 경쟁적 건축에만 치중하여 부실과 하자투성이의 아파트를 시공, 입주민에게 직접적인 피해를 주었고, 아파트를 주거 개념이 아닌 재산 증식 수단으로 여겨온 일부 입주민의 의식 역시 부도덕한 건축업자에 대한 일조도 부인할 수 없는 사실이다.

공동주택이란 아무리 자기가 소유한 가구를 소중히 유지한다 해도 전체의 유지 관리가 불량하면 그 가구의 가치도 떨어진다는 특성을 가지고 있다. 그렇기 때문에 입주자는 그동안 재산 증식만을 생각하는 임시방편적 생활자세를 가지고 공동주택 관리에 방관자로 일관하였더라도, 이제는 공동주택 관리에 적극적으로 동참하여 관리주체가 효율적인 관리와 최소의 경비로 최대의 서비스를 제공하는지를 확인하는 입주민의 당연한 권리를 행사해야 한다.

공동주택을 효율적으로 관리하기 위해서는 먼저 관리형태(자치, 위탁, 의무)와 난방방식(중앙, 지역, 개별), 건물의 형태(고층, 저층, 초고층) 등 고려할 사항이 많다. 효율적인 관리는 관리비 절감과 직결되기 때문에 관리비를 절감하여 입주민의 부담을 줄이는 방법에 관하여 알아보자.

관리비 절감 방안

▲공동 전기료 절감

- 고가 수조의 물 유입량 조절(볼텝 전자벤)로 전기료를 절감할 수 있고, 고가수조의 물을 많이 저장하여 급수모터의 가동회수를 줄임으로써 전기요금의 절감을 할 수 있다.

- 현관, 복도, 계단의 조명등(형광등, 백열구)을 센서 등 및 절전형 전구로 교체하고, 지하주차장의 조명을 격등제로 조정하여 전구와 전기료를 절감한다.

- 각 동의 경비초소에 각종 전열기구, 전기 계량기를 설치하여 전기를 절약할 수 있다. 계량기 설치가 안 되어 있으면 각종 전열기구, 선풍기를 켜 놓은 채 순찰하거나 환경미화작업, 쓰레기 분류 작업 등을 해 전기를 낭비하는 사례가 많다.

- 녹색절약운동에 동참, ESCO의 협조를 받아 전기를 절약하는 방안도 있다.

▲수도 요금 절감 방안

- 벽돌 및 페트병에 물을 넣어 각 가정의 변기 물통에 넣어 둠으로써 물을 절약할 수 있다.

- 연간 2회 실시하는 저수조 및 고가수조 청소시 급수 배관 아래 부분의 물을 버리지 말고 A탱크의 물을 B탱크로 보내서 잔량의 버려지는 물을 최대한으로 줄임으로써 수도요금을 절약할 수 있다.

- 수도배관의 누수 부분을 조기 발견할 수 있도록 관로 점검은 철저히 하고, 관리요원의 교육도 철저히 실시한다. 절전, 절수, 스티커를 제작해 콘센트, 스위치 수도꼭지 부근에 부착하여 절전, 절수를 생활화한다.

▲각종 소모품 및 장비 공구의 절약 방안

- 각종 장비 공구류

비치대를 제작하여 사용 후에는 반드시 세척 및 손질해 비치대에 정위치시킴으로써 망실을 방지하고 수명을 연장시켜 관리비를 절감시킨다.

- 소모품의 절약 방안

작업용 장갑을 최소 3회 이상 세탁해 사용하고 행정용 종이류는 이면까지 사용한 후 폐기시킨다. 볼펜, 샤프 등은 심을 구입하여 사용해 관리비를 절감한다. 또한 각종 소모품의 사용량을 측정한 후 기준량을 정해 기준에 의거 지급하되 부서별 절약 운동을 경쟁시켜 연간 결산 후 포상하는 방법 등으로 절약을 생활화할 수 있다.

▲ 각종 부대시설의 수명 연장

아파트 단지에는 입주민의 생활에 필요한 각종 부대시설이 설치되어 있다. 전기를 공급하기 위한 설비, 난방, 온수공급설비, 급수공급 설비 등 다양한 고가 장비가 내장되어 있어 관리 직원들이 이러한 설비류를 관리 운용하기 위해 24시간 감시 근무를 하고 있다. 이런 장비류는 항상 정비되고 손질되어야 하며 장비의 수명연장을 위해 예방정비가 이루어져야 한다.

예방정비를 위해서는 관리직원들이 수동적 관리가 아닌 능동적이고 적극적인 관리가 이루어져야 한다. 관리비 절감을 이유로 관리 직원의 감축을 단행하는 아파트 단지를 종종 볼 수가 있는데, 이것은 관리직원들의 동요를 야기해 불성실한 근무를 초래하고, 결과적으로는 고가 장비의 수명을 단축시켜 주민의 과중한 부담을 초래한다. 단지 규모에 적정한 인원을 배치하기 위해서는 단지의 위치, 난방방식, 건축물의 층고에 따라 판단되어야 한다. 단순히 세대수에 비례한 인접 단지와의 비교로 인원을 배치하면 장비의 수명 단축은 물론, 관리의 부실을 초래하여 입주민에게 직접적인 피해로 되돌아올 수 있다.

▲각종 용역 및 공사비 절감

각종 용역 및 공사시 최저가 경쟁 입찰을 통하여 관리비를 크게 절감할 수 있다. 아파트 단지에서는 관리, 청소, 소독, 경비 등을 용역업체에 위탁하거나 도급성 용역을 주게 되는데, 업체 선정시 청소, 경비를 제외한 용역은 최저가 입찰을 통해 관리비를 절감할 수가 있다.

청소, 경비 용역은 용역 금액의 90%가 인건비이기 때문에 최저가 입찰을 하면 너무 낮은 인건비로 인해 양질의 서비스를 받을 수 없는 경우가 많으므로 재고해야 한다. 기타 각종 공사는 시방서에 의한 공사를 하기 때문에 자격, 기술, 인력, 자본금, 신용도가 검증된다면 최저가 입찰로 공사업체를 선정해도 관리 주체의 확실한 관리 감독을 통해 관리비를 절감하면서도 성공적인 공사를 할 수가 있다. (각종 용역 및 공사 계약시 입주자대표회의가 공개경쟁입찰을 하지 않거나 관리소장과 결탁, 수의계약을 통해 이권에 개입해 부정 비리를 저지르는 경우가 많으므로 주의해야 한다.)

우리나라 아파트는 대단위 공동소유 사유지 형태의 고층 아파트로 구성되어 있고, 주민의 30∼40%가 사용자(전세, 월세)이며 입주자(소유자)의 80%가 재산증식 수단으로 아파트를 소유하고 있기 때문에 관리에 많은 어려움이 있다. 단독주택의 경우 그 사용 방법이나 유지 보수 등을 주택 소유자 개인의 의사로 결정한다.

그러나 공동주택은 주민들이 선출한 각 동대표들로 구성된 입주자대표회의에서 결정하기 때문에 또 다른 어려움이 생긴다. 유지 보전을 위해서는 주기적인 보수와 관리가 이루어져야만 한다. 특히 당장 유지 보수를 위한 비용을 아끼겠다는 생각으로 시설물 보수의 적정 시기를 놓치게 되면 더 많은 돈을 들여 고가의 장비를 교체해야만 하는 경우가 생길 수 있음을 명심해야 한다.

효율적인 관리와 관리비 절감 방안의 첫째는 입주민 모두가 주인의식을 갖고 참여하는 것이므로, 입주민의 관심과 참여가 뒷받침된다면 쾌적하고 안락한 주거문화의 정착은 그리 먼 일은 아닐 것이다.

▲ 이날 수강생 전원에게는 수료증이 전달되었다. 박상증 참여연대 공동대표(왼쪽)가 이를 전달하는 모습