지난 13일, (사)주거복지연대와 인천시 도시개발공사가 공동주관하는 <인천시민의 주거안정을 위한 임대주택건설 및 운영개선방안 정책토론회>라는 다소 긴 이름의 의미있는 토론회가 열렸다. 토론회는 건설교통부의 임대주택 개선방안 발표(4월말)이후, 지방자치단체(공기업)의 임대주택정책을 토론하는 첫 자리이기에 인천지역 안팎의 관심이 높았다. 필자는 이 토론회의 토론자로 참석을 하였다.

이 토론회의 가장 커다란 성과는 무엇보다도 인천지역의 주거 관련 통계와 정보가 체계적으로 정리, 공개되었다는 점이다. 발표자인 주거복지연대의 김태섭 박사가 건교부와 인천시, 인천시도시개발공사 등에 산제되어 있는 자료들을 취합하여 문제점과 과제로 생산하여 내어 이후 인천지역에서 주거권과 주거복지 확보를 위한 운동에 귀중한 자산이 될 것으로 본다.

또 하나의 성과는 인천의 주거권과 주거복지를 위한 시민단체와 주거관련단체의 요구안이 제시되었다는 점이다. 인천은 오래된 주거빈곤지역이 많은 곳이며, 그 주거빈곤지역을 중심으로 다양한 빈민운동이 전개되는 곳이기도 하다. 현재도 재개발, 재건축을 비롯한 주거환경사업에 의한 철거와 세입자문제가 주요 지역현안이 되고 있다. 그러나, 시급한 문제를 해결하기 위한 요구만이 제기되었을 뿐, 근본적 해결을 위한 정책적 제안은 제시하지 못했었다. 따라서, 인천시와 도개공의 임대주택정책에 대한 요구안이 제시되면서 향후 인천지역 주거운동은 나름대로의 방향과 목표를 설정하게 되었다. 이 글에서는 토론회에서 제시된 요구안을 중심으로 인천지역 주거권과 주거복지를 위한 요구를 소개하고자 한다.

1. 시급하게 최저주거기준 실태조사가 이루어져야 한다.

토론회에서 발표자나 토론자의 주된 요구사항은 “최저주거기준 실태조사”였다. 인천시의 주택정책은 구체적 주거실태조사없이 중앙정부의 주택정책을 하달받는 식으로 추진되어 오고 있다. 어디에, 어떠한 형태의 주택이, 얼마나 필요한지가 조사되어 결과로 추진되는 것이 아니라, 중앙정부의 예산 할당에 따른 공급위주의 주택정책이다. 인천시의 주택정책을 입안하기 위해서는 반드시 주거실태조사가 선행되어야 한다. 그래야만 최저주거기준 미달가구에 대한 해소방안이 계획적이고 체계적으로 마련될 수 있다.

인천시의 경우 전가구를 대상으로 한 주거실태조사 뿐 아니라 영구임대아파트, 쪽방 등 일정지역을 대상으로 한 최저주거기준 실태조사도 이루어지지 않고 있다. 최저주거기준 미달가구 실태조사를 통해, 각 미달가구의 실정에 맞게 임대아파트 공급, 도식의 다가구 주택 공급, 주택 개량, 민간주택 임차시 전세보증금 지원 등 다양한 최저주거기준 미달가구의 해소방안을 마련하여야 한다.

2. ‘인천시도시및주거환경정비조례’ 개정으로 임대아파트 건설을 의무화해야한다.

지속적인 주택공급으로 전반적인 주택부족문제는 완화되었다. 그러나, 빈곤계층의 주택문제는 크게 향상되지 못한 채 주거불안정이 계속되고 있고, 소득격차가 확대되면서 이들의 주거사정은 점점 더 악화되고 있다. 따라서, 빈곤계층의 주택문제의 해결책으로 임대주택 확대는 매우 중요하다.

지난 4월, 도시및주거환경정비법이 개정되면서 재건축 아파트는 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 의무건설해야 한다. 또한, 서울시는 재개발사업의 경우 ‘서울시도시및주거환경정비조례’로써 임대아파트 의무건설비율을 규정하고 있다. 임대아파트를 입주희망세대수 이상을 건립하되 총 건립세대의 17%와 세입자 총 가구수의 35% 중 많은 세대수 이상을 의무건립하도록 하고 있다. 이러한 제도는 일정정도 임대아파트의 확대에 도움이 될 것이다.

그러나, 재개발사업이 다반사로 진행되고 있는 인천의 경우 ‘인천시도시및주거환경정비조례’에는 임대아파트 의무건설 규정이 없어 재개발지역에도 임대아파트 건설하지 않고 있다. 실례로 지난 3월에 발표된 인천의 5개지역 재개발사업에는 총 4천7백여세대의 아파트를 건설하면서 임대아파트는 주공에서 건설하는 300세대 뿐이다.

3. 다가구 주택의 매입 규모를 더욱 확대하여야 한다.

현재, 인천을 비롯하여 전국적으로 다가구주택을 매입하여 임대주택으로 활용하는 사업이 진행되고 있다. 그러나, 현재 확정된 475가구 매입계획은 애초 인천시의 다가구 임대주택 예상수요 조사결과인 1천107가구 규모에 비추어 42.9%에 불과한 실정이다. 도심에 일자리를 가지고 있는 쪽방 거주자 등은 도시외곽의 임대아파트로 이전하기 어려운 현실이다. 또한, 재개발 지역의 세입자들은 직장, 자녀 학교, 임대료 등의 문제로 임대아파트 입주에 적극적이지 않다는 조사결과도 있다.

따라서, 이들을 위해 도심내의 다가구 주택을 매입하여 임대주택으로 활용하여야 한다. 인천시가 조사한 수요량은 긴급한 수요에 의한 것이기에 수요량의 부족분에 대해서는 시가 적극적인 의지를 가지고 확대 추진해야 한다.

4. 임대아파트 평형을 다양화하되, 11평형 소형임대아파트의 건설이 추진되어야 한다.

영구임대아파트는 7-13평형으로 가족이 있는 가구는 최저주거기준에 미달하여 좀 더 넓은 국민임대아파트로 이주시키는 대책이 필요하다. 그러나, 국민임대는 15평형 이상의 다양한 평형이 공급되고 있지만, 임차인들의 소득수준을 고려할 때 15평형 이하의 작은 평형의 공급도 필요하다.

그럼에도 인천시 도시개발공사는 2012년까지 2만호의 임대주택을 건설할 계획을 가지고 있으며, 유형별로는 14평형, 17평형, 20평형을 계획하고 있다. 영구임대입주자의 경우, 14평형으로의 이전은 임대료 등의 문제로 입주를 꺼려하는 것으로 나타나고 있다. 독거노인 등 부양가족이 적고 소득이 적은 계층을 대상으로 하는 11평형의 소형임대아파트의 건설이 필요하다. 실태조사결과에 따라 임대주택 공급계획을 수정하여 소형임대아파트 건설을 추진하여야 한다.

5. 소득수준을 고려한 임대료 차등부과제도가 시행되어야 한다.

국민임대아파트는 영구임대아파트 보다 임대보증금과 임대료의 수준이 월등히 높아 소득이 낮은 소득분위 2-4분위의 계층은 입주를 못하고 소득분위 5-6분이 계층이 입주하는 문제가 발생하고 있다. 소득 2-4분위의 계층이 국민임대 입주의 최우선 대상이나 이러한 계층은 현재의 임대료 수준을 감당할 수 없어 입주를 못하는 문제가 있다. 향후 2-3년내에 대거 국민임대 입주가 실시되면 임대료문제가 큰 사회문제화 될 것이다. 또한, 현재 소득분위 최하위층을 대상으로 하는 영구, 50년 공공임대아파트는 건설되지 않고 있고 있기 때문에 소득수준에 따른 임대료 차등부과제의 도입이 불가피하다.

6. 임대료 인상에 전문가의 감정평가가 도입되어야 한다.

임대주택법 제13조와 건설교통부 고시에 의하여 최초의 임대보증금과 월임대료는 제한받고 있으나 그 이후의 임대료 인상분에 대하여는 제한이 없어서 임대사업자들이 주택임대차보호법에서 정한 1년 상한선 5%까지 매년 일방적으로 임대료를 인상하고 있다. 이같이 매년 5%씩 임대료를 일방적으로 인상할 수 있도록 규정하고 있는 임대차계약서에 대해서 공정거래위원회는 불공정약관으로 시정명령을 내린바 있고, 법원도 임대료 감정을 통하여 적정임대료를 초과하는 임대료에 대하여 부당이익으로 인정하고 이를 반환하라고 판결을 통해 밝힌바 있다.

영국의 경우에도 적정임대료 제도(Fair Rent)를 통하여 사회주택에 대해서는 임대료를 일정수준으로 유지하는 제도를 시행하고 있다. 따라서, 인천시는 공공임대아파트의 임대료 인상상한선을 정하거나 감정평가사의 임대료 감정을 통하여 적정임대료 인상율을 제시하는 등의 제도개혁이 필요하다.

7. 임차인 조직, 즉 임차인대표자회의 구성을 의무화해야 한다.

임대아파트의 슬럼화를 방지할 수 있는 가장 유력한 수단은 임차인들이 직접 관리에 참여하는 것이다. 임대주택법에 임차인대표회의 구성에 대해 임의조항으로 되어 있고, 입주 초기에 임차인대표자회의 구성을 위한 선거관리 등을 임대사업자가 협조를 하지 않기 때문에 임차인대표자회의가 잘 구성되지 않고 있다.

임차인대표자회의가 단순 민원제기 기관으로 전락하지 않도록 임차인대표회의 구성원에 대한 교육프로그램을 개발하고 임차인대표회의 구성원이 교육을 받을 수 있도록 해야 한다. 실례로, 인천시 부평구의 갈산, 삼산영구임대아파트의 경우 임차인대표자회의가 관리사무소의 적극적인 협력으로 커뮤니티 리더쉽 프로그램을 기획, 운영하면서 모범관리아파트로 바뀌었다.

8. 임대아파트 관리지원을 위한 조례가 제정되어야 한다.

지난 2003년 주택법이 개정되어 “공동주택의 관리업무를 수행하기 위하여 필요한 비용의 일부를 지원”할 수 있게 되었다. 현재, 전국 32개 기초단체에서 조례를 만들어 공동주택단지내 보안등 유지보수, 하수도 유지보수, 조경시설 및 놀이터 유지보수 등에 예산을 지원하고 있다. 그러나, 무엇보다 우선 지원되어야 할 곳은 임대아파트이다. 영구임대의 경우 주거부담율이 커지면서 관리비 납부율이 50%에 밑도는 현실이다. 공용시설에 대해서는 공동전기요금을 비롯한 시설 유지 보수를 위한 비용이 지원되어야 한다.

실례로 지난 2004년에 인천참여자치연대의 청원으로 연수구와 부평구에서 <영구임대아파트가로등전기요금지원조례>가 제정되었으나, 한 아파트단지별로 1년에 1백만원 정도 지원하는 정도에 그치는 정도이다. 다른 공용시설관리의 지원과 무엇보다 중요한 임차인들의 교육프로그램에 대한 지원을 위한 제도가 마련되어야 할 것이다.

9. 주거권과 주거복지를 위한 (가칭)주거복지지원센터가 설치 운영되어야 한다.

(가칭)주거복지지원센터는 주거문제에 대한 상담 및 교육활동을 한다. 임대아파트 입주민, 입주 희망자, 주거 수요자를 대상으로 자신들의 권리가 무엇이고 지켜야 할 의무가 무엇인지를 교육한다. 또한, 빠른 적응과 생활에 도움이 되도록 지역사회의 다양한 자원을 소개하며, 자치능력과 직접민주주의 실천을 통한 주거공동체성을 키우는 교육활동을 한다.

임대아파트 또는 이주정책만으로 주거문제가 해결될 수 있는 것이 아니라, 빈곤지역에서 발생할 수 있는 다양한 문제에 대비하는 지원시스템이 마련되어야 한다.

10. 인천ㆍ서울ㆍ경기 광역단체간의 임대아파트 정책을 위한 협의체가 구성되어야 한다.

인천의 경우, 임대아파트를 많이 건설할 경우 서울의 저소득층의 유입으로 사회복지 비용이 증가되어 서울의 저소득층 대책을 인천이 부담한다는 불만이 제기될 수 있다. 인천과 경기에 임대아파트를 건설할 경우 정부가 재정지원을 강화하여 인센티브를 보장하고, 서울의 경우 지방세 수입 중 일정부분을 사회복지 문제 해결을 위한 비용으로 인천과 경기에 지원하는 등 효율적인 재정분배로 임대아파트를 둘러싼 지방자치단체간의 상호불신을 조정할 필요가 있다.

“권리로서의 주거”를 확보하기 위하여 인천지역 10개 시민사회단체(갈산주공2단지임차인대표자회의, 부평남부자활후견기관, 삼산주공임차인대표자회의, 송림2구역세입자대책위원회, 송림동나눔의집, 연수자활후견기관, 인천빈민연합(준), 인천참여자치연대, 주민자치를여는인천희망21, 중구자활후견기관)는 위의 요구안을 인천시에 공식 제출하여 답변을 요구할 계획이다.